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Zinsbindung
Die Zinsbindung ist der Zeitraum, für den der Sollzins eines Darlehens vertraglich festgeschrieben ist, typischerweise 5 bis 20 Jahre.
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Was bedeutet Zinsbindung?
Die Zinsbindung, genauer Sollzinsbindung, bezeichnet den Zeitraum, in dem der vereinbarte Sollzins eines Darlehens unverändert bleibt. Während dieser Zeit sind Rate und Zinskosten planbar, unabhängig davon, wie sich das Zinsniveau am Markt entwickelt. Üblich sind bei Immobilienfinanzierungen Bindungsfristen von 5, 10, 15 oder 20 Jahren.
Die Zinsbindung ist von der Gesamtlaufzeit zu unterscheiden: Ein Immobiliendarlehen ist am Ende der Bindungsfrist meist noch nicht vollständig getilgt. Für die verbleibende Restschuld wird dann eine Anschlussfinanzierung benötigt, entweder bei der bisherigen Bank (Prolongation) oder bei einem anderen Institut (Umschuldung).
Nach § 489 BGB kann ein Darlehensnehmer ein Immobiliendarlehen unabhängig von einer längeren Zinsbindung zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung mit einer Frist von sechs Monaten kündigen, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt.
Zinsbindung in der Praxis
Nehmen wir ein Darlehen über 300.000 Euro mit zehn Jahren Zinsbindung und 2 Prozent anfänglicher Tilgung. Nach zehn Jahren ist erst ein Teil der Schuld getilgt; es verbleibt eine Restschuld, die zu den dann gültigen Marktzinsen weiterfinanziert werden muss. Das bedeutet: Liegt das Zinsniveau dann höher, steigt die Rate der Anschlussfinanzierung, liegt es niedriger, sinkt sie. Als Kreditnehmer weiß ich damit, dass ich mit der Bindungsfrist nicht nur einen Zinssatz wähle, sondern auch den Zeitpunkt, zu dem ich neu verhandeln muss.
Worauf sollte man achten?
Die Bindungsfrist klingt nach einem Detail im Kleingedruckten, entscheidet aber darüber, wie lange die Rate kalkulierbar bleibt. Ihre Wahl ist eine Abwägung: Längere Zinsbindungen kosten in der Regel einen Zinsaufschlag, bieten dafür aber länger Planungssicherheit. Ein häufiger Fehler ist, in Niedrigzinsphasen eine kurze Bindung zu wählen und das Risiko steigender Anschlusszinsen zu unterschätzen; im schlimmsten Fall trifft eine hohe Restschuld auf ein deutlich gestiegenes Zinsniveau, und die neue Rate übersteigt das Budget.
Man sollte die Restschuld am Ende der Bindung bereits beim Abschluss der Baufinanzierung berechnen lassen und rechtzeitig, üblicherweise einige Jahre vor Ablauf, Angebote für die Anschlussfinanzierung oder eine Umschuldung vergleichen. Auch das Kündigungsrecht nach zehn Jahren sollte man bei sehr langen Bindungen kennen: Dieses ist der gesetzliche Ausstieg, der auch bei 15 oder 20 Jahren Bindung zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung offensteht.