Baufinanzierung

Symbolbild – KI-generiert

Symbolbild – KI-generiert

Der Kauf oder Bau der ersten eigenen Immobilie ist für die meisten Haushalte die größte Finanzierungsentscheidung ihres Lebens. Eine Baufinanzierung bindet über Jahrzehnte, und anders als beim Konsumkredit entscheidet nicht eine einzelne Zahl über die Gesamtkosten, sondern das Zusammenspiel aus Eigenkapital, Zinsbindung, Tilgung und Nebenkosten. Verstehst du diese Mechanik, bevor du Angebote einholst, verhandelst du aus einer deutlich besseren Position – und erkennst schneller, welches Angebot zur eigenen Situation passt.

Wie viel Eigenkapital braucht man – und was kosten die Nebenkosten?

Als Faustregel kommen zum Kaufpreis noch einmal grob 10 bis 15 Prozent Nebenkosten hinzu, je nach Bundesland und Vorhaben. Dahinter stehen:

● die Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 Prozent)
● Notar und Grundbucheintrag
● gegebenenfalls die Maklerprovision

Diese Posten schaffen keinen Wert, den eine Bank beleihen könnte – sie sollten deshalb auf jeden Fall aus eigenen Mitteln bezahlt werden. Darüber hinaus verbessert zusätzliches Eigenkapital in der Regel den Zinssatz, weil es den sogenannten Beleihungsauslauf senkt, also das Verhältnis von Darlehenssumme zu Immobilienwert. Viele Banken kalkulieren hier in Stufen: Wer deutlich weniger als den vollen Objektwert finanziert, erhält häufig spürbar bessere Konditionen. „Dann stecke ich eben mein gesamtes Erspartes in den Kauf.“ Klingt auf den ersten Blick konsequent, ist aber meist ein Fehler: Eine Reserve von mehreren Monatsraten, etwa auf einem Tagesgeldkonto, gehört zu jeder soliden Planung – Eigentum produziert Ausgaben, die sich nicht ankündigen.

Welche Zinsbindung und welche Tilgung passen zum ersten Kauf?

Die Sollzinsbindung legt fest, wie lange der vereinbarte Zins gilt – üblich sind 10, 15 oder 20 Jahre. Eine längere Bindung kostet meist einen moderaten Zinsaufschlag, kauft dafür aber Planbarkeit: Am Ende der Bindung bleibt fast immer eine Restschuld, die zum dann gültigen Marktzins weiterfinanziert werden muss. Dieses Anschlusszinsrisiko wird von Erstkäufern regelmäßig unterschätzt – im schlimmsten Fall platzt die Anschlussfinanzierung, weil die neue Rate zum gestiegenen Marktzins nicht mehr ins Budget passt. Ganz festgelegt ist man trotz langer Bindung nicht: Als Kreditnehmer kann ich ein Immobiliendarlehen nach § 489 BGB zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung mit sechs Monaten Frist kündigen – ohne Vorfälligkeitsentschädigung.

Bei der Tilgung gilt: Je niedriger der anfängliche Tilgungssatz, desto länger läuft das Darlehen und desto höher fallen die gesamten Zinskosten aus. Ein Prozent anfängliche Tilgung streckt die Rückzahlung schnell über mehrere Jahrzehnte; zwei bis drei Prozent gelten vielfach als solider Startwert – als Orientierung, nicht als Regel für jeden Fall. Nehmen wir 300.000 Euro Darlehenssumme. Das bedeutet: Ein Prozentpunkt mehr Tilgung kostet 250 Euro mehr im Monat, verkürzt die Gesamtlaufzeit aber um viele Jahre und senkt die Restschuld am Ende der Zinsbindung deutlich.

Welche Flexibilität sollte der Vertrag bieten?

Zwei Vertragsbausteine zahlen sich im Alltag besonders oft aus. Zum Einen Sondertilgungsrechte: Sie erlauben es, jährlich einen Teil des Darlehens außerplanmäßig zurückzuzahlen – viele Banken bieten das bis zu einem bestimmten Prozentsatz der Darlehenssumme kostenlos an, teils gegen einen kleinen Zinsaufschlag. Zum Anderen der Tilgungssatzwechsel: Er erlaubt es, die Rate an veränderte Lebensumstände anzupassen, etwa bei Elternzeit oder Gehaltssprung. Wer ein älteres Objekt kauft, sollte außerdem den Umbau gleich mitdenken: Größere Sanierungen gehören von Anfang an in die Finanzierung, kleinere Vorhaben lassen sich später auch über einen Modernisierungskredit abbilden. Und wer Zinssicherheit für ein späteres Vorhaben aufbauen will, kann ergänzend einen Bausparvertrag prüfen.

Wie kommt man vom Angebot zur Entscheidung?

Am Anfang steht die ehrliche Haushaltsrechnung: Als grobe Orientierung sollte die Monatsrate zusammen mit den Wohnnebenkosten nicht mehr als rund 35 bis 40 Prozent des Nettoeinkommens beanspruchen – mit Luft für Instandhaltung, denn Eigentum verursacht laufende Kosten, die Mieter nicht kennen. Danach lohnt der strukturierte Vergleich mehrerer Angebote mit identischen Eckdaten, denn nur bei gleicher Zinsbindung, Tilgung und Sondertilgungsoption sind Effektivzinsen vergleichbar. Dieses bedeutet auch: Beworbene Zinssätze sind Bestwerte – die tatsächliche Kondition hängt von Bonität, Objekt und Beleihungsauslauf ab und steht erst nach Prüfung der Unterlagen fest. Wer heute abschließt, sollte zudem den Kalender im Blick behalten: Läuft die Zinsbindung aus, wird die Anschlussfinanzierung – etwa über ein Forwarddarlehen – zum nächsten Pflichttermin.

Kurz um: Nebenkosten aus eigener Tasche, Rate mit Puffer, Tilgung nicht zu niedrig und die Anschlussfinanzierung von Anfang an mitdenken – dann trägt die Baufinanzierung auch über Jahrzehnte.