Immobilienfinanzierung
Forwarddarlehen vergleichen
Läuft die Zinsbindung in ein bis fünf Jahren aus, lässt sich der Anschlusszins schon heute sichern – gegen einen Aufschlag, der sich rechnen muss.
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Symbolbild – KI-generiert
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Wer eine laufende Baufinanzierung hat, deren Zinsbindung in den nächsten ein bis fünf Jahren endet, steht vor einer Frage mit erheblicher finanzieller Tragweite: Zu welchem Zins wird die Restschuld weiterfinanziert? Ein Forwarddarlehen beantwortet diese Frage vorzeitig. Man vereinbart heute den Zinssatz für ein Darlehen, das erst später ausgezahlt wird – nämlich dann, wenn die alte Zinsbindung ausläuft. Das schafft Planbarkeit, hat aber einen Preis und ein eigenes Risiko.
Wie funktioniert ein Forwarddarlehen?
Das Prinzip ist einfach: Die neue Bank – oder die bisherige – sagt einen festen Zinssatz für die Anschlussfinanzierung zu, obwohl das Darlehen erst in einigen Monaten oder Jahren startet. Üblich sind Vorlaufzeiten von etwa einem bis zu fünf Jahren, je nach Anbieter. Für diese Wartezeit verlangt die Bank einen Forward-Aufschlag auf den aktuellen Zins, der typischerweise mit jedem Monat Vorlaufzeit steigt. In der Vorlaufphase selbst fallen in der Regel keine Raten und keine Bereitstellungszinsen an. Wie hoch der Aufschlag konkret ausfällt, unterscheidet sich von Bank zu Bank – und hängt wie der Zins selbst von Bonität, Objekt und Beleihungsauslauf ab. Dieses bedeutet für den Vergleich: Nur Angebote mit identischer Vorlaufzeit lassen sich sinnvoll nebeneinanderlegen.
Wann lohnt sich die Zinssicherung – und wann nicht?
Ein Forwarddarlehen ist im Kern eine Absicherung gegen steigende Zinsen. Es lohnt sich, wenn der heutige Zins inklusive Aufschlag niedriger ist als der Zins, den man am Ende der Zinsbindung erwartet – und wenn man diese Planbarkeit für die eigene Haushaltsrechnung braucht. „Damit sichere ich mir den günstigen Zins und kann nur gewinnen.“ Klingt auf den ersten Blick verlockend, ist aber meist zu optimistisch gedacht: Fallen die Marktzinsen bis zum Start des Darlehens, bleibt man trotzdem an den vereinbarten Vertrag gebunden. Wer das Darlehen dann nicht abnimmt, muss in der Regel eine Nichtabnahmeentschädigung zahlen – im schlimmsten Fall zahlt man also jahrelang einen Zins über Marktniveau oder eine spürbare Entschädigung obendrauf. Ein Forwarddarlehen ist damit immer auch eine Wette auf die Zinsentwicklung – wer es nüchtern als Versicherungsprämie für Planbarkeit betrachtet, entscheidet besser als jemand, der auf den maximalen Zinsvorteil spekuliert.
Welche Alternativen gibt es zur frühen Zinssicherung?
Vor dem Abschluss sollte man auf jeden Fall die Alternativen kennen:
● Prolongation: Die bisherige Bank bietet zum Ende der Zinsbindung eine Verlängerung an. Dieses ist bequem, aber selten die günstigste Lösung – ein Marktvergleich schadet nie.
● Umschuldung zu einer anderen Bank zum regulären Ablauftermin; die Kosten für die Übertragung der Grundschuld sind meist überschaubar.
● Ein Bausparvertrag kann Zinssicherheit für einen späteren Zeitpunkt aufbauen, folgt aber einer eigenen Logik aus Spar- und Darlehensphase.
● Der Blick ins Gesetz: Nach § 489 BGB kann man ein Immobiliendarlehen zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung mit sechs Monaten Frist kündigen – wer diesen Punkt bald erreicht, braucht unter Umständen gar kein Forwarddarlehen, sondern kann regulär neu finanzieren.
Wie bereitet man den Abschluss konkret vor?
Zuerst gehören drei Zahlen auf den Tisch: das exakte Ende der Zinsbindung, die Restschuld zu diesem Zeitpunkt und die aktuelle Monatsrate. Alle drei stehen im Jahreskontoauszug der bestehenden Baufinanzierung. Anschließend solltest du überlegen, ob sich die Restschuld vor dem Anschluss noch drücken lässt – etwa durch Sondertilgungen aus Rücklagen, die bis dahin auf einem Tagesgeldkonto geparkt sind. Denn je niedriger die Restschuld, desto kleiner das Zinsproblem: Als Kreditnehmer verhandle ich dann über eine kleinere Summe und habe damit automatisch die bessere Position. Beim Vergleich der Angebote zählt nicht nur der Sollzins: Vorlaufzeit, Zinsbindung des neuen Darlehens, Tilgungssatz und Sondertilgungsrechte müssen bei allen Angeboten gleich gewählt sein, sonst vergleicht man Äpfel mit Birnen. Der Rechner unten liefert dafür einen ersten Marktüberblick; die verbindliche Kondition nennt der Anbieter erst nach Prüfung von Bonität und Objekt.
Kurz um: Ein Forwarddarlehen kauft Planbarkeit gegen einen Aufschlag. Zum Einen schützt es vor steigenden Zinsen, zum Anderen bindet es auch dann, wenn die Zinsen fallen – wer es als Versicherung versteht und nicht als Spekulation, entscheidet richtig.
Häufige Fragen zum Forwarddarlehen
Wie früh kann man ein Forwarddarlehen abschließen?
Je nach Anbieter sind Vorlaufzeiten von etwa einem bis zu fünf Jahren vor Ende der Zinsbindung üblich. Je länger der Vorlauf, desto höher fällt in der Regel der Forward-Aufschlag aus – ein sehr früher Abschluss lohnt daher nur, wenn man fest mit steigenden Zinsen rechnet oder die Planbarkeit zwingend braucht.
Was ist der Forward-Aufschlag?
Das ist der Zinsaufschlag, den die Bank dafür verlangt, dass sie den heutigen Zins für ein erst später startendes Darlehen garantiert. Er wächst typischerweise mit jedem Monat Vorlaufzeit und unterscheidet sich je nach Anbieter deutlich – deshalb sollte man Angebote immer mit identischer Vorlaufzeit vergleichen.
Was passiert, wenn die Zinsen bis zum Start fallen?
Man bleibt an den vereinbarten Vertrag gebunden und zahlt den festgeschriebenen Zins, auch wenn der Markt inzwischen günstiger wäre. Wer das Darlehen gar nicht abnimmt, schuldet der Bank in der Regel eine Nichtabnahmeentschädigung. Das ist das zentrale Risiko der frühen Zinssicherung.
Braucht man ein Forwarddarlehen, wenn die Zinsbindung länger als zehn Jahre läuft?
Oft nicht sofort: Nach § 489 BGB kann man ein Immobiliendarlehen zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung mit sechs Monaten Frist kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Wer diesen Zeitpunkt erreicht, kann regulär umschulden und ist nicht auf ein Forwarddarlehen angewiesen.